การวางแผนภาษีของอพาร์ตเม้นท์ ห้องเช่า สำนักงานรับทำบัญชีเอสเคปากเกร็ด โทร 02-575-3007

          อพาร์ตเม้นท์และห้องเช่าถือเป็นกิจการที่ค่อนข้างแพร่หลายในปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในยุคของน้ำมันแพง การจราจรติดขัด และมีระบบขนส่งมวลชนสมัยใหม่ คือ รถไฟฟ้า BTS และรถไฟฟ้าใต้ดิน ทำให้ชีวิตและการทำงานของคนกรุงเทพฯ เปลี่ยนไป ผู้ที่ทำงานในกรุงเทพมหานคร ไม่อยากอยู่ชานเมือง เพราะนอกจากจะเสียเวลาในการเดินทางวันละ 1-2 ชั่วโมง แล้ว ค่าน้ำมันและความเหนื่อยล้าจากจราจรติดขัด เป็นภาระและบั่นทอนความสามารถในการทำงานด้วย ขอให้ระลึกว่าคนไม่ว่ารวยหรือจน วันหนึ่งก็มี 24 ชั่วโมงเท่ากัน ถ้าวันหนึ่งต้องใช้เวลาเดินทางไปกลับจากที่ทำงาน 2 ชั่วโมง เขาเหลือเวลาเพียง 22 ชั่วโมงต่อวัน ต่างกับคนที่เดินทางเพียง 15 นาที เขามีเวลา 23.5 ชั่วโมง

 

          ด้วยเหตุนี้ ที่ใดที่ใกล้โรงเรียน โรงงาน แหล่งชุมชน จึงมีอพาร์ตเม้นท์ และห้องเช่าเกิดขึ้นราวกับเป็นดอกเห็ด ซึ่งจริง ๆ แล้วธุรกิจนี้สร้างผลกำไรให้แก่เจ้าของไม่น้อยเลยทีเดียว เพราะนอกจากคุณจะได้รับค่าเช่าจากห้องเช่าแล้ว ยังสามารถเก็บค่าบริการที่เกี่ยวข้องหรือเปิดร้านสะดวกซื้อในอพาร์ตเม้นท์เป็นการหารายได้เพิ่มเติม ยิ่งไปกว่านั้น เนื่องจากต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้น ค่าวัสดุแพงขึ้น นอกจากอพาร์ตเม้นท์ต่าง ๆ ที่ปล่อยเช่าสร้างรายได้ประมาณ 6-10% แล้ว เจ้าของยังได้กำไรจากการเพิ่มค่าของอาคารที่ให้เช่า เนื่องจากจะต้องไปสร้างอาคารใหม่จะไม่ได้ราคาเดิมอีกต่อไป เหมือนกับคุณผ่อนบ้านมาอยู่เอง นอกจากคุณจะได้อยู่ฟรีแล้ว ยิ่งอยู่นานไปราคาบ้านก็สูงขึ้น เพราะบ้านเป็นสมบัติที่ยิ่งใช้ราคายิ่งแพง

ผู้ที่วางแผนจะทำอพาร์ตเม้นท์ห้องเช่า ต้องดำเนินการในด้านภาษี ดังนี้

         1. ทำสัญญาแยกค่าเช่าออกจากค่าบริการเพื่อเสียภาษีโรงเรือนในฐานที่ต่ำลง เช่น ห้องเช่าราคา6,000 บาท ให้คุณแยกเป็นค่าเช่าห้อง 3,000 บาท ถ้ามีเฟอร์นิเจอร์ก็แยกเป็นค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์อีก 3,000 บาท แต่ถ้าไม่มีเฟอร์นิเจอร์ก็ทำเป็นสัญญาให้บริการในเรื่องรักษาความสะอาด การให้ไฟฟ้าแสงสว่าง การจัดยามรักษาความปลอดภัยต่าง ๆ โดยต้องแยกทำเป็นสัญญาสองใบ คือ (1)สัญญาเช่าห้องและ (2) สัญญาบริการหรือให้เช่าเฟอร์นิเจอร์ ซึ่งมีตัวอย่างตามที่แนบ

              ****************************************************

สัญญาการเช่าห้องพัก

เขียนที่ ________________
วันที่____ เดือน__________ พ.ศ._____

ข้าพเจ้า _______________________ อยู่บ้านเลขที่ _______ ซอย_______
ถนน_______ แขวง/ตำบล_______ เขต/อำเภอ_______ จังหวัด______________
เลขประจำตัวประชาชน___________________ ซึ่งต่อไปจะเรียกว่าผู้ให้เช่า ได้ตกลง
สัญญากับ นาย/นาง/นางสาว _______________________ อยู่บ้านเลขที่ _______
ซอย_______ ถนน_______ แขวง/ตำบล_______ เขต/อำเภอ_______
จังหวัด______________ เลขประจำตัวประชาชน______________ ซึ่งต่อไปจะเรียกว่า
ผู้เช่า ดังนี้
ผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่า เช่าห้องหมายเลข_______ ของ(หรือ) อาคาร_______ ตั้งอยู่
เลขที่_______ ซอย_______ ถนน_______ แขวง/ตำบล_______ เขต/
อำเภอ_______ จังหวัด______________ ซึ่งเป็นของผู้ให้เช่า เป็นระยะเวลา _______
เดือน _______ปี โดยผู้ให้เช่าคิดราคาค่าเช่าพื้นที่ห้อง/อาคาร จากผู้เช่า ในราคา _______ บาท
ต่อเดือน
ผู้เช่าตกลงที่จะชำระเงินค่าเช่าจำนวนดังกล่าวทุกเดือน โดยตกลงชำระให้กับผู้ให้เช่าก่อนวันที่ ๕
ของทุกเดือน หากผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าหรือปฏิบัติตามสัญญา ผู้ให้เช่ายกเลิกสัญญาเช่านี้ได้ทันที
พร้อมขับไล่ผู้เช่าได้โดยผู้เช่าต้องขนย้ายออกไปทันที

__________________
(                             )
          ผู้ให้เช่า
__________________
(                             )
            ผู้เช่า
__________________
(                             )
            พยาน
__________________
(                             )
             พยาน

                ****************************************************

สัญญาให้บริการและเช่าสิ่งของ

เขียนที่ ________________
วันที่____ เดือน__________ พ.ศ._____

ข้าพเจ้า _______________________ อยู่บ้านเลขที่ _______ ซอย_______
ถนน_______ แขวง/ตำบล_______ เขต/อำเภอ_______ จังหวัด______________
เลขประจำตัวประชาชน___________________ ซึ่งต่อไปจะเรียกว่าผู้ให้เช่า ได้ตกลง
สัญญากับ นาย/นาง/นางสาว _______________________ อยู่บ้านเลขที่ _______
ซอย_______ ถนน_______ แขวง/ตำบล_______ เขต/อำเภอ_______
จังหวัด______________ เลขประจำตัวประชาชน______________ ซึ่งต่อไปจะเรียกว่า
ผู้เช่า ดังนี้
ผู้ให้เช่าตกลงให้บริการในการดูแลพื้นที่ส่วนกลางของอาคาร ทำความสะอาด จัดยาม และไฟแสง
สว่าง รวมทั้งให้ผู้เช่า เช่า_______ (รายการเครื่องใช้ เฟอร์นิเจอร์) ________________
เป็นระยะเวลา _______ เดือน _______ปี โดยผู้เช่าได้ตกลงกับ
ผู้ให้เช่าว่าจะรับบริการและจะเช่าสิ่งของดังกล่าวสำหรับการเช่าห้องในอาคาร_______ ตั้งอยู่
เลขที่_______ ซอย_______ ถนน_______ แขวง/ตำบล_______ เขต/
อำเภอ_______ จังหวัด______________ โดยผู้ให้เช่าตกลงคิดค่าบริการและค่าเช่าสิ่งของ
รวมทั้งค่าบริการส่วนกลาง จากผู้เช่า ในราคา _______ บาทต่อเดือน หากผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า
หรือปฏิบัติตามสัญญา ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญานี้ได้ทันที พร้อมกับเข้าครอบครองสิ่งของที่ให้เช่าได้ทันที
ผู้เช่าตกลงที่จะชำระเงินค่าเช่าจำนวนดังกล่าวทุกเดือน โดยตกลงชำระให้กับผู้ให้เช่าก่อนวันที่ ๕ของทุกเดือน

__________________
(                             )
          ผู้ให้เช่า
__________________
(                             )
            ผู้เช่า
__________________
(                             )
            พยาน
__________________
(                             )
             พยาน

หมายเหตุ หากไม่มีการเช่าสิ่งของ มีแต่การให้บริการ ก็ขีดฆ่าส่วนที่เป็นการเช่าสิ่งของออก

****************************************************

การแยกสัญญาเช่นนี้ช่วยให้ท่านเสียภาษีโรงเรือนลดลงโดยต้องเสียเฉพาะจากค่าเช่าพื้นที่ และถ้าท่านมีหนังสือสัญญาที่ผู้เช่าเซ็นไว้ชัดเจน การที่องค์การปกครองส่วนท้องถิ่นหรือเทศบาลจะโต้แย้งเก็บภาษีโรงเรือนจากฐาน 6,000 บาทต่อห้อง ย่อมไม่ได้ แต่ต้องเรียกเก็บจากฐานค่าเช่าห้องเดือนละ 3,000 บาท

     2. ในการคิดค่าภาษีโรงเรือนนั้นท่านอาจสามารถต่อรองชี้แจงกับเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นว่าไม่ใช่ห้องทุกห้องมีคนเช่าปีละ 12 เดือน หรือ 365 วันเต็ม ดูจากมาตรฐานโรงแรมต่าง ๆ ซึ่งเปิดห้องให้เช่าคล้ายกับอพาร์ตเม้นท์ เทศบาลหลายแห่งยินยอมให้ใช้อัตราคนเข้าพักที่ 60% ดังนั้น การที่ลดจำนวนวันที่มีคนพักลงเหลือเพียง 60% จะช่วยให้ฐานภาษีต่ำลง อันจะเป็นการดึงให้จำนวนภาษีโรงเรือนลดลงด้วย

      3. ภาษีมูลค่าเพิ่ม การให้เช่าห้องพักไม่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่ม แต่สำหรับท่านที่มีค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์ค่าบริการ หากทำรายได้เกินกว่าปีละ 1,800,000 บาท ท่านก็ต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม และจ่ายภาษีในอัตรา 7%

      4. ภาษีเงินได้ หากคุณให้เช่าอพาร์ตเม้นท์ในชื่อส่วนตัว และไม่อยากทำบัญชี คุณหักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาได้ 30% ของรายได้ค่าเช่า อาทิเช่น ปีหนึ่งมีรายได้รวม 1,000,000 บาท สรรพากรก็ให้คุณหักออก 30% เป็นค่าใช้จ่าย แล้วถือว่าอีก 70% เป็นฐานในการเสียภาษี ซึ่งคุณหักค่าลดหย่อนส่วนตัวและครอบครัวแล้วมาคิดภาษีในอัตราบุคคลธรรมตามตารางที่ผมได้แสดงไว้ในหนังสือเล่มนี้ แต่ถ้าคุณมีค่าใช้จ่ายเกินกว่า 30% เช่น มีต้นทุน 46% เพราะคุณต้องกู้ยืมเงินมาก่อสร้างหรือซื้ออพาร์ตเม้นท์ จึงมีค่าดอกเบี้ย มีค่าเสื่อมค่าสึกหรอของอาคาร เฟอร์นิเจอร์ ค่าใช้จ่าย ค่าน้ำ ค่าไฟค่าจ้างพนักงานในการดูแลต่าง ๆ รวมแล้วเกินกว่า 30% ของรายได้ คุณก็สามารถทำบัญชีแสดงตัวเลขการคำนวณ เก็บใบเสร็จรับเงินให้ชัดเจนแล้วนำมาหักค่าใช้จ่ายตามความเป็นจริงได้ 46%ตามที่มีเกิดขึ้น แล้วนำเอาส่วน 54% ที่เหลือเป็นฐานเสียภาษี การทำเช่นนี้ท่านต้องใช้ความละเอียดและขยันในการเก็บภาษีและรายการต่าง ๆ ให้ครบถ้วน เพราะหากผิดพลาดไป สรรพากรจะปรับและคิดดอกเบี้ยจากคุณอีกด้วย

       5. หากคุณเสียภาษีในชื่อส่วนตัว รายได้จากอพาร์ตเม้นท์ห้องเช่าคุณก็เสียภาษีในชื่อส่วนตัว แต่ถ้าคุณมีรายได้จากแหล่งอื่นด้วย เช่น ค้าขาย รับจ้าง เมื่อรวมกับรายได้จากอพาร์ตเม้นท์ก็ทำให้คุณต้องเสียภาษีในอัตราสูง คุณก็ต้องจัดตั้งเป็นบริษัทเพื่อทำกิจการอพาร์ตเม้นท์แล้วเก็บค่าเช่า ซึ่งปกติบริษัทจะเสียภาษี 30% ของกำไรหลังจากหักค่าใช้จ่ายได้นานับประการ บริษัทขนาดเล็ก คือทุนจดทะเบียนไม่เกิน 5,000,000 บาท ก็จะเสียภาษีประมาณ 15-30% ตามที่ได้กล่าวไว้7 เมื่อเสียภาษีแล้วก็เป็นกำไรสะสมในทางบัญชี เมื่อคุณประกาศจ่ายเงินปันผล บริษัทจะต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 10% ซึ่งเป็นการเสียภาษีสองขั้นตอน ภาระอาจจะสูงกว่าการทำอพาร์ตเม้นท์ในชื่อส่วนตัวของท่านเอง คุณต้องเปรียบเทียบจุดคุ้มทุน

      6. จัดทำอพาร์ตเม้นท์ในชื่อคณะบุคคล

ในกรณีที่คุณมีรายได้หลาย ๆ ประเภทในปีเดียวกัน เช่น กำไรจากการค้าขาย การรับจ้าง หากมาทำธุรกิจอพาร์ตเม้นท์ในชื่อของคุณอีก รายได้ค่าเช่าจากอพาร์ตเม้นท์จะมาต่อยอดรายได้อื่น ๆ ของคุณ ก็เลยผลักดันให้คุณต้องเสียภาษีในอัตราสูงขึ้น เช่น แทนที่จะเริ่มต้นเสียภาษีจาก 0% ของรายได้หนึ่งแสนบาทแรก หากคุณมีเงินเดือน ค่าจ้าง และรายได้จากการค้าขายอยู่ 800,000 บาทซึ่งอยู่ในอัตราภาษี 20% เมื่อนำรายได้ค่าเช่าจากการให้เช่าอพาร์ตเม้นท์อีก 1,000,000 บาท มารวมก็เป็น 1,800,000 บาท ค่าเช่าอพาร์ตเม้นท์ส่วนที่เกิน 1,000,000 บาท จึงต้องเสียภาษี30% ดังนั้น คุณมีทางเลือกที่จะทำอพาร์ตเม้นท์ในชื่อของคณะบุคคลเพื่อกระจายรายได้ โดยต้องมีการวางแผนเตรียมตัวล่วงหน้าเนื่องจากกฎหมายภาษีกำหนดว่าผู้ใดเป็นเจ้าของโฉนด ถือว่าผู้นั้นเป็นผู้มีรายได้จากค่าเช่า หากที่ดินอยู่ในชื่อของตัวคุณเอง การทำอพาร์ตเม้นท์ในชื่อคณะบุคคล คุณต้องหาคนอื่นเข้ามาร่วมเป็นเจ้าของที่ดิน หรือมิฉะนั้นเมื่อคุณเป็นเจ้าของที่ดิน เพื่อนอีกคนหนึ่งต้องเป็นผู้ก่อสร้างตึก แล้วรวมที่ดินกับตึกเป็นเจ้าของสองคน คือ คณะบุคคล หรือคุณกับเพื่อนจะต้องร่วมกันสร้างตึกบนที่ดินของคุณ คือ ต้องพยายามทำให้อพาร์ตเม้นท์มีชื่อบุคคลสองคนเป็นเจ้าของ ไม่ว่าจะเป็นที่ดินหรือตึกหรือทั้งตึกและที่ดินอย่างไรก็ตาม ผมไม่อยากแนะนำให้เอาชื่อคนอื่นมาอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ เพราะต่อไปภายภาคหน้าหากคุณอยากจะขายหรือเปลี่ยนวิธีการต้องขอความยินยอมจากเพื่อนคนนั้น ผมคิดว่าวิธีง่ายกว่านี้ คือ เมื่อคุณเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและตัวตึกอพาร์ตเม้นท์ คุณสามารถทำสัญญากับเพื่อนคนหนึ่งว่า ในการให้เช่าอพาร์ตเม้นท์นี้คุณเป็นคนออกทรัพย์สิน คือ อาคารและที่ดิน ส่วนเพื่อนร่วมกันทำในฐานะผู้ให้บริการ ในลักษณะคล้ายเป็นหุ้นส่วน ไม่ใช่เป็นลูกจ้าง กล่าวคือ เพื่อนเป็นผู้ทำการตลาด จัดหาผู้เช่า ดูแลตึก รักษาความปลอดภัย เรียกเก็บค่าเช่า จ่ายค่าจ้างคนงาน เป็นต้นเมื่อเป็นดังนี้แล้วก็สามารถเก็บค่าเช่าในชื่อคณะบุคคลได้โดยเสียภาษีจากอัตราต่ำสุด และไม่ต้องเอาค่าเช่าไปรวมกับรายได้อื่นของคุณ แต่เพื่อความรอบคอบคุณควรทำสัญญาระบุความเป็นเจ้าของของคุณให้แจ้งชัด และเพื่อนมาเป็นเพียงผู้ให้บริการ เพื่อจะได้ไม่เกิดเรื่องโต้แย้งในภายหลังในเรื่องกรรมสิทธิ์ของทรัพย์สิน สัญญานี้เป็นสัญญาจัดตั้งคณะบุคคลและแบ่งแยกหน้าที่การงานกันแล้วนำไปขอเลขประจำตัวผู้เสียภาษีอากรของคณะบุคคลเพื่อจะได้เริ่มเสียภาษีให้ถูกต้อง ในเรื่องการแบ่งกำไรคุณก็ต้องระบุให้ชัดเจน เช่น คุณได้แบ่ง 80% เพราะเป็นผู้ลงทุนในทรัพย์สินต่าง ๆ เพื่อนเพียงแต่เป็นคนออกแรงจึงได้แบ่งแค่ 20% ซึ่งผมเห็นว่าการแบ่งอัตราส่วนแบบนี้ยุติธรรมดี

7. จดทะเบียนสิทธิเก็บกิน

 การจัดตั้งคณะบุคคลทำอพาร์ตเม้นท์มีความยุ่งยากในการแบ่งแยกกรรมสิทธิทรัพย์สินและรายได้ดังกล่าวข้างต้น วิธีง่ายกว่านี้ก็คือ หากคุณมีลูกหลาน อยากให้ลูกเป็นผู้มีรายได้จากการให้เช่าอพาร์ตเม้นท์เนื่องจากเด็กตัวเล็ก ๆ ไม่รายได้อื่น เขาจึงเสียภาษีจากอัตราขั้นต่ำสุด คือ 0% คุณก็สามารถจดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้แก่ลูกเพื่อลูกเป็นผู้รับรายได้ ซึ่งมีวิธีการดังนี้

7.1 ลูกมีอายุเท่าใดก็ได้ตั้งแต่ 1 วัน จนถึง 80 ปี ขอให้มีตัวตนเป็นบุคคลเท่านั้น กรณีที่ลูกอายุยังไม่ถึง 20 ปี ถือเป็นผู้เยาว์ ยังไม่บรรลุนิติภาวะ คุณในฐานะพ่อหรือแม่ย่อมมีสิทธิทำการแทนลูกอยู่แล้ว คุณจึงสามารถจดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้ลูกโดยคุณเป็นผู้ทำการแทน

7.2 สิทธิเก็บกินต้องไปจดที่กรมที่ดินหรือสำนักงานที่ดินท้องที่ซึ่งที่ดินและอาคารตั้งอยู่ โดยต้อง
นำโฉนดไปให้พนักงานเจ้าหน้าที่สลักหลังให้เรียบร้อยด้วย

7.3 คุณจะกำหนดระยะเวลาสั้นยาวเท่าใดก็ได้ เลือกได้ 3 วิธี คือ
        (ก)  ตลอดอายุของตัวคุณเอง หรือ
        (ข)  ตลอดอายุของลูก หรือ
        (ค) กำหนดระยะเวลาแน่นอน แต่ไม่เกิน 30 ปี

7.4 ผมแนะนำว่า ควรจดประมาณ 10 ปี ทั้งนี้ เพราะการวางแผนภาษีย่อมมีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลาตามภาวะเศรษฐกิจและรายได้ของคุณในแต่ละปี ถ้าคุณจดยาวจนเกินไปทำให้ขาดความคล่องตัว เช่น ถ้าคุณให้สิทธิแก่ลูกตลอดชีวิต แล้ววันหลังคุณจะเปลี่ยนใจจดให้แก่ลูกคนที่สองหรือจะยกเลิกสิทธิเก็บกิน ถ้าหากลูกซึ่งเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินเกิดไม่ยินยอมคุณก็ยกเลิกเปลี่ยนแปลงไม่ได้ แต่ถ้ามีกำหนดระยะเวลา สักวันหนึ่งระยะเวลาก็จะสิ้นสุดลง คุณสามารถเปลี่ยนแปลงได้ตามใจชอบ

7.5 มีเจ้าพนักงานที่ดินบางคนไม่ค่อยอยากให้คุณจดสิทธิเก็บกิน เกรงว่าคุณจะวางแผนเพื่อเสียภาษีน้อย ทำให้รัฐขาดประโยชน์ แต่ผมเห็นว่าเป็นการใช้สิทธิตามกฎหมายโดยสุจริต เจ้าพนักงานจะไม่ยอมไม่ได้ หากว่ารัฐไม่อยากให้ราษฎรจดทะเบียนสิทธิเก็บกินก็ควรจะยกเลิกกฎหมายฉบับนี้เสียเลย ผมยังยืนยันว่าการทำตามกฎหมายเพื่อลดภาษีเป็นสิทธิของราษฎรที่จะทำได้โดยชอบธรรม การจดสิทธิเก็บกินเสียค่าธรรมเนียมประมาณ 100 บาทเท่านั้น ประชาชนคนไทยสามารถจดได้มาเกือบ 100 ปีแล้ว ดังนั้น บรรพบุรุษของเราก็เป็นผู้ที่จดสิทธิเก็บกินมาตั้งแต่สมัยโบราณ

7.6 เมื่อลูกเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินแล้ว สัญญาเช่าและสัญญาบริการต่าง ๆ ตามที่ผมกล่าวไว้ข้างต้นต้องทำให้ชื่อของลูกในฐานะผู้ให้เช่า และในฐานะผู้ให้บริการ หากลูกยังไม่บรรลุนิติภาวะ คุณสามารถดำเนินการแทนลูก คือ ลงนามแทนลูก ให้บริการแทนลูกก็ได้ แต่สัญญาต้องระบุว่าลูกเป็นผู้ให้เช่าและให้บริการ ข้อนี้ต้องพึงระวัง เพราะถ้าคุณจดสิทธิเก็บกินให้ลูก แต่ยังทำสัญญาในชื่อของตัวคุณเองเป็นผู้ให้เช่า การวางแผนภาษีย่อมไม่สมบูรณ์ คุณเสียเวลาเปล่า ๆ บางทีทำให้เสียภาษีผิด ๆ โดยปรับจำนวนมากมาย

7.7 ผมเข้าใจว่าสมัยนี้เด็กที่เกิดใหม่ กระทรวงมหาดไทยจะมีเลขประจำตัวให้ ซึ่งเลขนี้จะสามารถใช้เสียภาษีได้ เพราะถือเป็นเลขบัตรประจำตัว แต่ถ้าหากว่าเด็กยังไม่มีเลขหรือบัตรประจำตัวที่จะมาใช้ในการกรอกแบบเสียภาษีคุณก็สามารถยื่นขอเลขประจำตัวให้แก่เด็กได้ในลักษณะคล้ายกับการยื่นขอเลขประจำตัวของคณะบุคคล

7.8 สิทธิเก็บกินสามารถจดให้แก่วงศาคณาญาติที่ใกล้ชิดกับคุณได้ ไม่จำเป็นจะต้องให้แก่ลูกแต่เพียงผู้เดียว เพราะบางคนอาจเป็นโสด ไม่มีลูก มีแต่พ่อแม่พี่น้องหรือญาติสนิทอื่น ๆ ข้อพึงระวังมีแต่เพียงว่า เมื่อจดไปแล้วคุณแก้ไขไม่ได้หากผู้ทรงสิทธิเก็บกินไม่ยินยอม ด้วยเหตุนี้ผมจึงแนะว่าให้กำหนดระยะเวลา เพราะต่อไปในภายภาคหน้าจิตใจของคนอาจจะเปลี่ยนไป คุณจะได้มีความคล่องตัวในการปรับเปลี่ยนการวางแผนภาษี

      8. ทางราชการไม่ว่าจะเป็นเทศบาล หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่เรียกเก็บภาษีโรงเรือนหรือแม้แต่กรมสรรพากรที่เรียกเก็บภาษีเงินได้และภาษีมูลค่าเพิ่มมักจะพยายามเก็บในจำนวนสูงสุดบางครั้งอาจจะเกินกว่าความเป็นจริงด้วยซ้ำไป เช่น จะถือว่าห้องเช่าท่านมีคนพักเต็มตลอดทั้งปีดังนั้น ท่านต้องพยายามศึกษาข้อกฎหมายพร้อมทั้งข้อเท็จจริงและโต้แย้งโดยใช้เหตุผลที่เป็นจริงเป็นจัง โปรดระลึกว่า ราชการเก็บภาษีได้เฉพาะตามกฎหมายและตามข้อเท็จจริงเท่านั้น ดังนั้นหากห้องเช่าของท่านไม่มีคนพักเต็มตลอดเวลา โดยท่านสามารถแสดงได้จากสัญญาเช่าที่ผู้เช่าลงนามไว้หรือทะเบียนผู้เช่าพัก ท่านย่อมมีเหตุผลที่จะโต้แย้งและเสียภาษีตามรายได้ที่ท่านได้รับจริงเท่านั้น โดยท่านไม่ต้องเสียเปรียบยอมรับการประเมินภาษีที่ไม่ถูกต้อง

      9. ถ้าจำเป็นจะต้องโต้แย้งการประเมินภาษีแล้ว ท่านสามารถใช้สิทธิอุทธรณ์การเรียกเก็บภาษีที่ไม่ถูกต้องได้ และแม้ผลอุทธรณ์ออกมาจะเป็นไปในแนวที่ท่านไม่ยอมรับ ท่านยังสามารถนำคดีขึ้นสู่ศาลภาษีได้ด้วย โดยมีข้อระลึก 2 ข้อดังนี้(1) ในด้านภาษีโรงเรือนหากท่านจะอุทธณ์หรือนำคดีขึ้นสู่ศาล ท่านต้องชำระภาษีให้ครบเสียก่อน ไม่อย่างนั้นท่านจะถูกตัดสิทธิไม่ให้ฟ้องร้องต่อศาล (2) การอุทธรณ์มีกำหนดระยะเวลาสั้นมาก ปกติภายใน 15-30 วัน ดังนั้น หากท่านคิดว่าจะใช้สิทธิอุทธณ์โต้แย้งก็ควรเตรียมข้อเท็จจริง เอกสาร และคดีให้พร้อม เพราะมิฉะนั้นหากเลยกำหนดของกฎหมาย ท่านจะถูกปิดปากไม่ให้นำคดีขึ้นอุทธรณ์หรือขอความยุติธรรมต่อศาลได้

ที่มา : ชมรมคนออมเงิน โดย ดร.สุวรรณ วลัยเสถียร

นำเสนอโดย สำนักงานรับทำบัญชี บริษัท เอส.เค.แอคเคาน์ติ้ง อินฟอร์เมชั่น จำกัด 

สอบถามเพิ่มเติมโทร 02-575-3007-8

พิเศษ Slide PowerPoint ทำกำไรกับธุริจ Apartment 

โดย ดร.สุวรรณ วลัยเสถียร ชมรมคนออมเงิน

http://www.saverclub.org/download/Apartment.pps

ถอนทะเบียนบริษัท ห้างหุ้นส่วน ร้าง ไม่ได้ยื่นงบการเงินกับกรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์

ระยะนี้เป็นระยะที่บริษัททั้งหลายที่มีรอบปีบัญชี สิ้นสุด ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553 ต้องจัดเตรียมเรื่องการส่งงบการเงิน หลายบริษัทได้ส่งงบการเงินแล้ว แต่ส่วนมากยังอยู่ระหว่างเตรียมการนัดประชุมผู้ถือหุ้นเพื่อพิจารณารับรองงบการเงิน เพื่อส่งให้ทางราชการให้ทันภายในกำหนดเวลา ยกเว้นบริษัทที่เลิกกันแล้ว สำหรับการไม่ส่งงบการเงินอาจจะมีผลทำให้บริษัทต้องเลิกไปก็ได้

บริษัททั้งหลายเมื่อจดทะเบียนตั้งขึ้นแล้ว ต่างก็มีวัตถุประสงค์จะประกอบธุรกิจค้าขาย และส่วนมากตั้งขึ้นโดยไม่คิดที่จะเลิกบริษัท อย่างไรก็ตาม บริษัทอาจต้องเลิกกันทั้งโดยสมัครใจและไม่สมัครใจ ดังนี้

1.เลิกตามข้อกำหนดที่กำหนดในข้อบังคับของบริษัท

(1.1) เมื่อมีข้อบังคับกำหนดกรณีที่จะเลิกกันและเกิดกรณีนั้น เช่นมีข้อกำหนดว่าให้เลิกบริษัท ถ้าผลการดำเนินงานขาดทุนสะสมติดต่อกันห้าปี ถ้าเกิดการขาดทุนสะสมติดต่อกันห้าปี บริษัทเป็นอันเลิก

(1.2) บางบริษัทอาจกำหนดระยะเวลาไว้ เช่น บริษัทตั้งขึ้นมีระยะเวลาสิบปี เมื่อครบสิบปีบริษัทเป็นอันเลิก

(1.3) บางบริษัทจดทะเบียนเพื่อทำกิจการอย่างหนึ่งอย่างใด เพื่อทำกิจการเสร็จ เช่น บริษัทตั้งขึ้นมามีวัตถุประสงค์เพื่อก่อสร้างสนามบิน เมื่อสร้างสนามบินเสร็จบริษัทเป็นอันเลิก

2.เลิกเมื่อมีประชุมมีมติพิเศษให้เลิกบริษัท

มติพิเศษ คือ มติของที่ประชุมผู้ถือหุ้น ซึ่งเห็นชอบในเรื่องใดเรื่องหนึ่ง เช่น ให้เลิกบริษัท โดยมีคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าสามในสี่ของจำนวนเสียงทั้งหมด และได้ลงมติยืนยันมตินั้นอีกครั้งหนึ่งในการประชุมครั้งที่สอง ซึ่งจัดให้มีการประชุมในเวลาไม่น้อยกว่าสิบสี่วันแต่ไม่เกินหกสัปดาห์นับแต่วันประชุมครั้งแรก และลงมติยืนยันมติเดิมด้วยเสียงข้างมากไม่น้อยกว่าสองในสามของจำนวนเสียงทั้งหมด

3.เมื่อบริษัทล้มละลาย

4.เมื่อศาลสั่งให้เลิก

ในกรณีศาลสั่งให้เลิกจะต้องเกิดจากกรณีผู้มีส่วนได้เสีย คือ ผู้ถือหุ้นเป็นผู้ยื่นฟ้องให้ศาลสั่งโดยต้องมีเหตุมาจากกรณีดังนี้ คือ

(4.1) ทำผิดในการยื่นรายงานประชุมตั้งบริษัท หรือทำผิดในการประชุมตั้งบริษัท

(4.2) บริษัทไม่เริ่มทำการภายในหนึ่งปีนับแต่วันจดทะเบียน หรือหยุดทำการถึงหนึ่งปี

(4.3) ถ้าบริษัทยังคงดำเนินการต่อไป ก็มีแต่จะขาดทุนอย่างเดียวและไม่มีทางที่จะฟื้นตัวได้

(4.4) ถ้าผู้ถือหุ้นลดน้อยลงจนไม่ถึงเจ็ดคน

5.เลิกเพราะนายทะเบียนเพิกถอนหรือขีดชื่อออกจากทะเบียน

เมื่อมีพระราชบัญญัติวิธีปฏิบัติราชการทางปกครอง พ.ศ.2539 ออกใช้บังคับ กฎหมายดังกล่าวเปิดช่องให้นายทะเบียนเพิกถอนการจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทตามเกณฑ์ที่กำหนดได้ เช่น กรณีจัดตั้งบริษัทเป็นไปโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย สำหรับกฎหมายหุ้นส่วนบริษัทที่ให้นายทะเบียนมีอำนาจเพิกถอนหรือขีดชื่อบริษัทออกจากทะเบียน คือ การถอนทะเบียนบริษัทร้าง ซึ่งมีขั้นตอนการดำเนินงานและผลดังนี้ คือ

(1) บริษัทที่มิได้ทำการค้าหรือประกอบการงานแล้ว เช่น ตั้งบริษัทขึ้นมาทำกิจการภัตตาคาร แต่เปิดไปได้สักพักก็หยุดกิจการ ไม่ได้ประกอบการค้าขายอันใดมาตลอด กรณีเช่นนี้เข้าข่ายเป็นบริษัทร้าง ในทางปฏิบัติไม่มีทางที่นายทะเบียนจะไปสอดส่องคอยดูว่า บริษัทต่างๆ ที่จดทะเบียนยังคงทำมาค้าขายหรือไม่ เพราะบริษัทที่จดทะเบียนมีมากมายหลายแสน จึงมีการกำหนดเป็นระเบียบปฏิบัติว่า ถ้าบริษัทใดไม่ส่งงบการเงินติดต่อเป็นเวลาสามปีติดต่อกัน จะถือว่าบริษัทดังกล่าวมิได้ทำการค้าขายหรือประกอบกิจการงานแล้วจึงเข้าข่ายเป็นบริษัทร้าง

(2) เมื่อพิจารณาได้ว่าเป็นบริษัทร้าง นายทะเบียนต้องดำเนินการตามขั้นตอนที่กำหนดไว้ สรุปได้คือ มีหนังสือสอบถามไปยังบริษัทว่ายังประกอบกิจการอยู่หรือไม่ ถ้าจดหมายสอบถามฉบับแรกยังไม่ได้คำตอบ อีกไม่เกินสิบสี่วันนายทะเบียนต้องมีจดหมายสอบถามส่งไปเป็นครั้งที่สอง ถ้าบริษัทแจ้งว่าไม่ได้ทำการค้าขายแล้ว หรือไม่ได้รับคำตอบภายในหนึ่งเดือนนับแต่ส่งจดหมายฉบับที่สองไป ก็ต้องทำเป็นประกาศลงโฆษณาในหนังสือพิมพ์ เมื่อพ้นกำหนดสามเดือนบริษัทดังกล่าวจะถูกขีดชื่อออกจากทะเบียนและต้องเลิก เมื่อถึงกำหนดเวลาสามเดือนบริษัทไม่ได้แจ้งข้อมูลเป็นอย่างอื่น จะลงประกาศในราชกิจจานุเบิกษา แจ้งรายชื่อบริษัทที่ถูกถอนทะเบียน บริษัทดังกล่าวมีผลเป็นอันเลิกเมื่อประกาศในพระราชกิจจานุเบิกษา

(3) ความรับผิดของกรรมการผู้จัดการ และผู้ถือหุ้นกรณีบริษัทถูกถอนทะเบียนเพราะเป็นบริษัทร้าง บริษัทที่ถูกถอนทะเบียนดังกล่าวและมีผลเป็นอันเลิกล้มตามกฎหมาย แต่ไม่มีผลต่อความรับผิดของกรรมการผู้จัดการหรือผู้ถือหุ้น ถ้าบุคคลเหล่านั้นมีความรับผิดอย่างไรก่อนที่บริษัทจะถูกเพิกถอนทะเบียน ก็ยังคงมีความรับผิดชอบเช่นเดิมเสมือนบริษัทยังไม่เลิกค้างไว้ตลอดไปจนกว่าจะเลิกกิจการ

(4) การฟื้นบริษัทที่ถูกถอนทะเบียน เพราะเป็นบริษัทร้าง

บริษัทที่ถูกเพิกถอนทะเบียนเพราะเป็นบริษัทร้าง ยังอาจกลับฟื้นขึ้นมาใหม่ได้ ที่เรียกกันว่า การจดชื่อบริษัทเข้าสู่ทะเบียน การขีดชื่อออกจากทะเบียนอาจทำให้เกิดการเสียหายแก่ผู้เกี่ยวข้องได้ เช่น บริษัทยังเป็นหนี้อยู่เจ้าหนี้อาจเสียหาย หรือบริษัทยังคงประกอบกิจการค้าขายอยู่แต่ไม่ส่งงบการเงินและไม่ได้รับจดหมาย เพราะย้ายที่อยู่ซึ่งเป็นความผิดก็ต้องว่ากันไปตามความผิดนั้น กรณีเช่นนี้ผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย ขอให้ศาลสั่งให้บริษัทกลับคืนสู่ทะเบียนดังเดิมได้ เมื่อศาลสั่งให้จดชื่อบริษัทกลับคืนสู่ทะเบียนแล้ว ถือว่าบริษัทไม่เคยถูกขีดชื่ออกจากทะเบียนเลย คือ ยังเป็นนิติบุคคลตลอดมา

6.การถอนทะเบียนบริษัทที่ตั้งขึ้นโดยไม่มีเจตนาประกอบธุรกิจ

มีหลายบริษัทที่จดทะเบียนขึ้นมาโดยผู้จดทะเบียนมิได้ตั้งใจประกอบธุรกิจแต่อย่างใด แต่ตั้งขึ้นมาเพื่อหลบเลี่ยงกฎหมาย เช่น ใช้ชื่อถือครองที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์แทนคนต่างด้าว

การที่นายทะเบียนจะใช้สิทธิยื่นคำร้องขอต่อศาลสั่งให้เลิกบริษัท โดยถือว่าบริษัทไม่เริ่มทำการภายในหนึ่งปี หรือหยุดทำการเกินกว่าหนึ่งปี อาจมีปัญหาข้อกฎหมายและปัญหาทางปฏิบัติบางประการ กรณีเช่นนี้นายทะเบียนใช้อำนาจตามกฎหมายว่าด้วยวิธีปฏิบัติราชการทางปกครองดำเนินการเพิกถอนก็น่าจะกระทำได้ แต่นายทะเบียนคงไม่ถนัดนักกับกฎหมายฉบับนี้ หนทางที่น่าจะดำเนินการได้อย่างถนัดคือ การใช้อำนาจถอนทะเบียนบริษัทร้างเพราะไม่ประกอบกิจการ หากจะอ้างว่ามีการส่งงบการเงินไม่เคยขาด ก็ต้องดูงบการเงินว่าได้ประกอบกิจการอะไรหรือไม่ ตั้งแต่ตั้งบริษัทมามีรายรับรายจ่ายอย่างไร

ถ้านายทะเบียนใช้อำนาจถอนทะเบียนบริษัทดังกล่าวโดยถือว่าเป็นบริษัทร้าง ไม่ต้องเกรงว่าจะถูกถอนเป็นนายทะเบียนร้าง เพราะการดำเนินการเช่นนี้เป็นประโยชน์ต่อส่วนรวม คงจะมีส่วนราชการหลายแห่งเป็นกองเชียร์สนับสนุน

นำเสนอโดย สำนักงานรับทำบัญชี บริษัท เอส.เค.แอคเคาน์ติ้งอินฟอร์เมชั่น จำกัด  โทร 02-575-3007

บทความภาระภาษีกรมสรรพากรกรณีบริษัทร้างหรือไม่ได้ยื่นงบการเงิน กรมพัฒนาธุรกิจการค้า

การถอนทะเบียนห้างหุ้นส่วนหรือบริษัทร้าง โดย กรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์

หลังจากไม่มีการเคลื่อนไหวทะเบียนพาณิชย์ ครบ 3 ปี เพื่อเคลียนิติบุคคลจดทะเบียนที่ไม่เคลื่อนไหว

บทความ ที่มา - คอลัมน์ คลื่นความคิด  โดย สกล หาญสุทธิวารินทร์  มติชนรายวัน วันที่ 06 พฤษภาคม พ.ศ. 2548 ปีที่ 28 ฉบับที่ 9918